一不小心，牛皮吹破了！
鼎湖某盘，曾自称“肇庆最贵楼盘”，扬言要卖2万/平，看房需验资50万，颇为傲娇。【踩盘回顾】
但事与愿违，不到一年时间，鼎湖山上满满的负离子，就把这波“大口气”净化了不少。【延伸阅读】结合去年踩盘情况，楼市君梳理了该盘销售的前后差异：
| 2020年9月
| 2021年9月
|
| 进销售部资格 | 验资活期50万
| × |
看板房资格
| 验资活期50万 | ×
|
单价
| 带装修吹风 2万/平 | 毛坯吹风 1.1-1.4万/平 |
物业费
| 4元/平/月
| 2.6元/平/月 |
| 付款方式 | 接受全款， 按揭要申请 | 可按揭
|
不仅如此，就连昔日停车场上，那台阿尔法也不见了踪影。
该盘位于鼎湖罗隐路与鼎盛路交汇处，西面距离鼎湖山风景区正门不足1公里。项目占地约4.3万平，总建面17.7万平，拟建1座酒店、1座酒店式公寓及3栋28层高住宅，整体呈围合式布局。不过，小区内部没有花园，业主日常休闲主要依靠碧莲湖、鼎湖山、城市广场等公共配套。▲项目宣传海报
目前，该盘在售C栋13-16层单位，定位为托管式住宅，2梯8户设计。户型方面，包括54-109平一至三房，北面望碧莲湖，东面高层可望西江，毛坯交付。值得一提的是，销售还向楼市君表示：“目前B栋刚卖完，C栋是近期全新推出。”楼市君对此十分惊讶，默默转身查看网签数据，已售套数一栏赫然写着“1”，均价为12531.33元/平。
除了销售数量，价格的牛皮也被现实无情戳穿。
带装修变卖毛坯、租金抵房价，都在花样“降价”。
据了解，该批新货折后单价为1.1-1.4万/平，毛坯交付。
与去年吹风的2万/平对比，最高降幅达9000元/平。
从楼市君获取的价格表显示，109平和76平单位，由于景观优势，折后单价均在1.4万/平以上。
▲76平价格
销售表示，本次产品主要为托管式住宅，前5年为返租期，设固定租金。其中，前2年租金可直接抵扣房价，第3年开始返租至业主。比如，16层109平单位原价约185万，按每年52633元租金（折合4386元/月）计算，连续抵扣2年，共可抵扣约10.5万，抵扣完后总价约为174万。加上，当天认购且交齐定金的93折，以及准签优惠97折，最终总价约157万，较原总价优惠近28万。
原总价（元）
| 抵扣第一年租金 总价（元） | 抵扣第二年租金 总价（元） | 实际总价（元） （93折+97折） |
| 1845997 | 1793364 | 1740731 | 1570313
|
那么，第3-5年的租金收益又如何？
销售解释称，租金与单位面积、总价挂钩。
以109平3房为例，该单位租金收益最高，自第3年起，月租金为5800元/月，第4/5年月租金为7200元/月。
就片区对比来看，租金颇高，日后是否能达到该租金水平，只能存疑。
不过，楼市君要提醒一下，托管合同需与第三方托管公司签订，从某种程度上看，该操作或有利于楼盘回避责任。
最后，来看看户型。
据了解，该盘在售C栋为两梯八户，面积包括54/55平1房，73/76/82平2房，以及109平3房。
目前，项目开放108平（布局与109平相似）、82平板房，位于B栋5楼。
与此前，看板房需要验资50万相比，本次楼市君看房“一路绿灯”，样板间上“No photo ”标识，形同摆设。
109平3房2厅2卫：竖厅设计，餐客厅开间约4米，餐厅连接L型北向厨房，面积约8平。
主卧开间约5.1米，进门带步入式衣帽间，同样为北向。
两次卧为东向，面积近8平。销售称，该卧室15层以上可望西江。82平2房2厅1卫：该户型位于109平单位旁，朝向同为北向。餐客厅开间约3.7米，客厅可望碧莲湖。不过，低楼层单位容易受前方的金鼎龙湖酒店遮挡。
主卧面积近14平，不设主卫，同样望碧莲湖。
南向G/H户型，与上述户型布局一致，同为82平，朝向为南向，看坑口市场方向，景观略微逊色。
76平2房2厅1卫：该户型暂未开放样板间，咱们来看图纸。餐客厅开间约3.5米，主阳台及主卧可看碧莲湖，东向次卧高层可望西江。
04
景观为主要卖点
周边有盘单价6字头
目前，天湖·慧创城是最靠近鼎湖山景区的全新项目，主打鼎湖山、碧莲湖公园等自然资源配套。
这，也成了该盘“自视甚高”的原因之一。
对比之下，距离该盘600米左右的金盛豪苑，价格相对接地气。目前，金盛豪苑在售二期92-140平三四房，毛坯均价6字头，部分特价单位低至6185元/平。此外，由于天湖·慧创城西面靠铁路广茂线，货运、客运列车经过时或存在噪音影响。
回程时，楼市君在广茂铁路旁的007乡道，拍摄了火车经过的视频，拍摄点距离楼盘约130米，大家可以感受一下。港真，花1.1-1.4万/平，买一套没小区花园、两梯八户、近铁路的房子，仅仅为了景色，楼市君只能呵呵了。
老铁们，关注【肇庆楼市】公众号及视频号，有我们“肇”着你哦~